In dit artikel geef ik 10 gratis tips voor Alojamento local eigenaren over veel voorkomende vragen en misverstanden. Regelmatig krijg ik vragen over de uitvoering van de vele wetten en regels die er gelden voor Alojamento Local in Portugal. Ook kom ik veelvuldig tegen dat men niet altijd evengoed weet wat deze wetten en regels zijn. In mijn E-book staan ze allemaal uitgebreid beschreven.
De 10 gratis tips voor Alojamento Local
De volgende 10 gratis tips voor Alojamento Local zijn slechts een willekeurige greep uit de vele zaken die ik mijn dagelijkse praktijk tegenkom. Wat moet je zeker weten als je een vakantiewoning in Portugal hebt voor de verhuur. Hierbij concentreer ik mij op de nieuwe wetgeving betreffende korte termijn verhuur.
Alles over de wetgeving voor vakantieverhuur in Portugal kan je ook terug vinden op de website van de belangenvereniging. Je dient wel lid te zijn om tot alles toegang te krijgen.
Wat is een alojamento local?
De alojamento local is een bedrijfsactiviteit die een uitgebreid pakket van verplichtingen en wetgeving moet voldoen. Alojamento Local is een korte termijn vakantieverhuur aan toeristen, zakenlui en werknemers die tijdelijke elders dienen te verblijven. Onder korte termijn verhuur wordt verstaan een verhuurperiode van 1 tot maximaal 365 dagen waarbij geen huurcontract wordt opgemaakt tussen huurder en verhuurder.
Verhuur vindt plaats op basis van de algemene voorwaarden van de accommodatie. De verhuur betreft een tijdelijke (vakantie) onderkomen welke volledig ingericht en gemeubileerd is. Verhuur vindt plaats inclusief energiekosten, internetkosten, eventuele commissie kosten etc.
Tips inzake Alojamento Local – reclame & uitingen
AL bord
Het is verplicht om een goedgekeurd identificatieplaatje bij de hoofdingang van de accommodatie te bevestigen. Als de ingang zich aan de buitenkant van een gebouw bevindt dan moet dit een bordje zijn met de afmetingen van 20cm x 20cm. Bevindt de ingang zich binnen in een gebouw dan is de voorgeschreven afmeting 10cm x10cm. Alle voorwaarden zijn na te lezen in de verordening van 6 november 2020 als aanvulling op de uitgebreide wetgeving alojamento local.
Reclame uitingen
Op alle publicaties, handelsdocumentatie en merchandising moet naam of logo én het licentienummer vermeld worden. Alleen estabelecimentos de hospedagem en quartos mogen de benaming ‘bed and breakfast’ en/of ‘pension’ gebruiken voor commerciële doeleinden.
Het klachtenboek
Het is verplicht een papieren klachtenboek zichtbaar aanwezig te hebben in de accommodatie. Het zogenaamde livro de reclamações. Daarnaast dien je ook te beschikken over een inschrijving in het digitale klachtenboek. Op je eigen website is het verplicht een link op te nemen naar het digitale klachtenboek. Dit op een goed duidelijk zichtbare plek.
Kosten telefoonverkeer vermelden
Hoewel niet specifiek voor alojamento local in Portugal is het wel handig te weten dat met ingang van begin 2023 het verplicht is om op je website de telefoonkosten te vermelden. Afhankelijk of je een vast nummer of mobiel nummer of beiden op je website hebt staan dient hierbij genoemd te worden dat de kosten voor bellen volgens het vaste of mobiele nationale netwerk zijn.
Informatieboek
Het is verplicht om elke verhuur unit te voorzien van een informatieboek in 4 talen waaronder Portugees en Engels. In het informatieboek moet informatie staan over de hulpdiensten, contactgegevens in geval van nood, huishoudelijke regels, lawaai, stedelijk afval en toeristische informatie.
Finanças en SEF
Het verwerken van de facturen en melden van gasten mag niet ontbreken in het rijtje van 10 gratis tips voor alojamento local in Portugal. De accommodatie eigenaar is verplicht om een factuur te verstrekken aan de gast welke voldoet aan de indeling van het portal van de finanças. Facturen dienen vóór de 5e werkdag van de nieuwe maand verwerkt zijn bij de Finanças.
Tevens is het verplicht om buitenlandse gasten, het gehele gezelschap, aan te melden bij de SEF. Dit geldt voor al degenen die tegen betaling accommodatie aanbieden aan buitenlandse burgers. Het aanmelden én afmelden dient binnen 3 werkdagen na inchecken en 3 werkdagen na uitchecken te gebeuren. Het niet melden van buitenlandse gasten bij de SEF wordt gezien als een administratieve overtreding omdat het een schending van een wettelijke verplichting is.
Veiligheidsbordjes
Volgens de wetgeving voor Alojamento Local in Portugal is het verplicht om op een duidelijke, voor iedereen zichtbare plaats het nationale alarmnummer (112) te hebben vermeld.
Tevens moet er een brandblussignaleringsplakkaat op 2 meter hoogte geplaatst zijn waar het brandblusapparaat zich bevindt.
Dit geldt ook voor het bordje voor de vlamvertragende deken. Deze brandveiligheidsmiddelen zijn dan ook verplicht om in huis te hebben.
Tot mogen ook de bordjes voor bewegwijzering naar de uitgang, verboden roken bordje en de sticker op de verplichte EHBO doos niet ontbreken.
RFI-21 & Modelo 30
Deze twee formulieren en verplichtingen roepen wellicht de meeste twijfels op daarom ook opgenomen in het rijtje van 10 gratis tips voor Alojamento Local in Portugal.
Modelo 30
Het Modelo 30 voor AL Portugal is een verplicht document dat moet worden ingeleverd bij de Finanças door de accommodatie eigenaren als zij gebruik hebben gemaakt van buitenlandse leveranciers. Als derhalve jouw accommodatie vermeld staat op OTA’s als Booking, Airbnb en VRBO én je krijgt gasten hieruit dan moet dit formulier ingevuld worden.
Het modelo 30 formulier dient ingeleverd te worden uiterlijk aan het einde van de tweede maand volgend op de dienstenlevering.
RFI-21
RFI-21 is een document dat dient om het verzoek om vrijstelling van bronbelasting op commissies te doen. Dit om dubbele belasting te voorkomen tussen Portugal en het land waar het bedrijf dat het platform beheert is gevestigd.
Je moet de RFI -21 jaarlijks aanvragen bij de platformen waarmee je werkt en het document goed op te slaan in je dossier met fiscale verplichtingen voor je alojamento local in Portugal. Dit formulier moet ook ingeleverd worden bij de Finanças.
Klachtencommissie
Voor de Alojamento Local houders die een eigen website hebben is tot slot het ook verplicht een vermelding op te nemen naar regionale arbitrage commissie: Resolução Alternativa de Litígios (RAL). Er dient een duidelijke uitleg voor de consument opgenomen te worden, overzicht van de geschillencommissies en hoe contact op te nemen.
Dranken en ontbijt
Veel misverstanden binnen AL Portugal zijn er ook over de verplichting om wel of juist geen ontbijt te serveren.
Ontbijtservice is verplicht bij estabelecimentos de hospedagem en quartos als zij in de naam Bed & Breakfast hebben. Het ontbijt is dan in de prijs inbegrepen en mag niet los berekend worden.
Het verstrekken en verkopen van (alcoholische) dranken is alleen toegestaan voor estabelecimentos de hospedagem en alleen als zij ook als zodanig zijn geregistreerd in het RNAL Portugal. Dit alleen als de toestemming voor gebruik als estabelecimentos de hospedagem dit toestaat. In het geval van verkoop van alcoholische dranken moet de accommodatie zich registreren als drankgelegenheid en moet je alle documentatie en kennisgevingen in verband met verkoop van alcoholische dranken duidelijk plaatsen.