Iedereen die een Alojamento Local heeft of hier over nadenkt zal inmiddels wel op de hoogte zijn van de maatregelen van de Portugese overheid. Voor velen is de ‘Mais Habitação‘ inmiddels een minder fijne term geworden.
Begin 2023 werd bekend dat de Portugese regering maatregelen aan het nemen was om de woningnood op te lossen. Vele vergaderingen verder zijn op 19 mei 2023 de meeste maatregelen goedgekeurd: Projeto de Lei 71/XV/1. Het daadwerkelijk inwerking treden gaat nog enkele maanden duren. Echter indien je een Alojamento Local hebt of deze wilt gaan starten dien je ernstig rekening te houden met deze wetswijzigingen.
Achtergrond van de Mais Habitação
Net als de rest van Europa kampt Portugal, met name in de grote steden, met grote woningnood. Er zijn geen woningen voor starters, geen woningen op de huurmarkt en geen woningen voor mensen die gaan werken in de steden. Dit terwijl er wel veel leegstand is én er heel veel woningen zijn die voor vakantieverhuur beschikbaar zijn. Kortom Portugal heeft woningen nodig voor permanente bewoning zowel op de huurmarkt als op de koopmarkt.
Het was lange tijd erg aantrekkelijk voor investeerders om Portugal binnen te komen met een Golden Visa. Het meegebrachte kapitaal werd geïnvesteerd in vastgoed welke vervolgens vrij kwam op de korte termijn verhuur markt: Alojamento Local.
Nu zijn er een paar jaar geleden al veel wijzigingen geweest voor Alojamento Local vakantie verhuur in Portugal. Destijds had dit vooral te maken met de enorme hoeveelheid illegale verhuurders/accommodaties. Tegenwoordig zijn er ruim 116.000 wettige accommodaties vallend onder de AL wetgeving: accommodaties die een AL licentie hebben.
De Mais Habitação
Om de woningnood terug te dringen en meer woningen op de markt te krijgen voor permanente bewoning is de Portugese regering op diverse vlakken maatregelen aan het nemen. Zo maken zij het verhuren op lange termijn aantrekkelijker onder andere door een vrijstelling van belasting tot 2030. Golden Visa worden niet meer uitgegeven, leegstaande woningen mogen door de overheid overgenomen worden. Zij kunnen deze woningen dan op de huurmarkt brengen waarbij de huuropbrengsten dan wel voor de eigenaar zijn. Deze en nog veel meer maatregelen zijn terug te vinden in het Mais Habitação boekwerk.
Gevolgen voor Alojamento Local
Wat betekent dit nu effectief voor de korte termijn verhuur? De maatregelen en plannen die er nu liggen zijn grotendeels al wel goedgekeurd maar nog niet in werking getreden. De belangenvereniging, ALEP, ligt hier namelijk behoorlijk voor. Zij hebben zelfs een aparte website hiervoor in het leven geroepen: naomatemoal.pt/. Je kan hier vrij veel lezen over de stand van zaken, een petitie ondertekenen en geld doneren om hen te ondersteunen bij hun strijd.
Zoals eerder aangegeven wil de overheid accommodatie eigenaren er toe zetten om hun vakantieverhuur, de korte termijnverhuur stop te zetten en over te gaan naar lange termijn verhuur. Als zij dit doen voor 31 december 2024 dan hoeven zij tot 2030 geen inkomstenbelasting te betalen over de verhuurinkomsten. Dit was 28% dus een aardig gebaar. Daarna ga je uiteraard wel betalen: 25%.
Maatregelen voor AL kort samengevat:
- Condominiums krijgen meer bevoegdheden om (bestaande) AL’s in het pand tegen te houden c.q. alsnog te laten sluiten. Dit geldt met name voor AL licentie welke zijn verkregen zonder toestemming van het condominium
- Er komt een buitengewone belastingbijdrage. Deze bijdrage komt ten gunste van de CEAL, de landelijke coöperatie voor lange termijn verhuur woningen. Via een ingewikkelde rekensom is nu bepaald dat men per m2 verhuur oppervlak € 40,00 per jaar moet betalen. Ongeacht of je slechts enkele weken per jaar verhuurd of continu vol zit. Dit deel is nog het grootste speculatie punt en nog volkomen onduidelijk of dit voor alle AL vormen gaat gelden of alleen voor Appartemento en Moradia.
- De IMI kan verhoogd worden waardoor men in de meest extreme gevallen bijna 4x zoveel moet gaan betalen. Dit komt omdat de veroudering coëfficiënt los gelaten mag worden door de gemeenten.
- Verbod op uitgifte van nieuwe AL licenties in principe in het hele land. De gemeenten mogen hierop een uitzondering maken als de accommodatie in een dunbevolkt gebied ligt waar géén woningnood is. In de gebieden Groot Lissabon, Porto, Zilverkust, Algarve is het nagenoeg onmogelijk om nog een licentie te krijgen.
- De AL licentie is niet langer overdraagbaar aan familie, bij verkoop of in andere gevallen met uitzondering van overlijden. Dan gaat de licentie over naar de erfgenamen. Dit houdt in dat bij verkoop de AL licentie vervalt en de nieuwe eigenaren desgewenst een nieuwe licentie moeten aanvragen. Gezien alle nieuwe maatregelen en restricties kan dit derhalve op problemen stuiten.
- Inactieve vergunningen worden ingetrokken. Het was al zo dat als je langer dan 2 jaar geen omzet op je activiteit had bij de Finanças door de Finanças je activiteit stop gezet werd. Nu wordt ook de AL licentie dan ingetrokken.
- De Alojamento Local licentie is niet langer ‘life time’, voor altijd. Met ingang van 2030 moeten alle AL licenties opnieuw aangevraagd c.q. verlengd worden én de verlenging is maximaal 5 jaar geldig. Elke 5 jaar moet de licentie derhalve vernieuwd worden. Dit betekent niet alleen dat je elke 5 jaar opnieuw moet toetsen of je nog aan alle voorwaarden van een licentie voldoet. Dat is trouwens op zich geen verkeerde zaak denk ik, maar ook dat bovenstaande zaken meegewogen worden. Met name punt 4 en 5 kunnen dan een probleem opleveren.
- Het toezicht op de AL uitvoeringen ligt momenteel bij de ASAE en bij de gemeenten. Deze laatsten voeren hun taken zelden uit. Bij de nieuwe maatregelen gaan er meer bevoegdheden en uitvoerende toezichtstaken naar de Juntas de Freguesia.
Disclaimer: Let op alle maatregelen zijn inmiddels grotendeels weliswaar goedgekeurd maar nog niet in werking getreden. Sommige maatregelen waaronder de buitengewone belastingheffing liggen nog onder vuur en worden door de AHRESP en de ALEP zwaar bestreden. Bij twijfel over het wel/niet kunnen verkrijgen kan je momenteel het beste contact opnemen met de betreffende gemeente.
Voor alle huidige AL houders is het advies om je vergunning even goed te controleren én om te controleren of je aan alle (wettelijke) verplichtingen en voorwaarden voor Alojamento Local voldoet.
Mais Habitação definitieve maatregelen
Op 19 juli 2023 zijn de maatregelen definitief goedgekeurd. Bovenstaande punten zijn grotendeels gelijk gebleven behalve punt 2: de buitengewone belastingbijdrage.
Update & aanvullingen op genoemde Alojamento Local maatregelen:
- Condominiums hebben nog meer veto recht gekregen: alle eigenaren binnen een condominium dienen akkoord te zijn met een nieuwe AL in het gebouw.
- De buitengewone belastingbijdrage is vastgesteld op 15% van de bruto omzet. De AL vormen Estabelecimentos de hospedagem en Quartos zijn vrijgesteld van deze buitengewone bijdrage. De reden hiervoor is: dit zijn geen zelfstandige accommodatie die vrij zouden komen op de woningmarkt als de AL opgeheven zou worden. Ook voor de overige AL vormen is er een vrijstelling de accommodatie moet dan gelden als de permanente eigen woning én mag niet meer dan 120 dagen per jaar verhuurd worden.
- Verbod op nieuwe licentie uitgaven – Dit zal gelden in de volgende gevallen:
- Voor quartos en estabelecimentos de hospedagem tenzij de gemeente aangeeft dat de ‘nieuwe’ AL valt onder een gebied met een lage bevolkingsdichtheid
- Moradia en Apartemento in principe geen nieuwe uitgaven
- Indien er in de gemeente een woningtekort is voor lange termijn bewoning
- Voor alle AL vormen geldt:
- Vanaf 2030 moeten de bestaande vergunningen opnieuw aangevraagd worden
- Nieuwe vergunningen zijn 5 jaar geldig en moeten daarna vernieuwd worden
- Inactieve vergunningen worden ingetrokken
Heb jij info waar de CEAL bijdrage van €40 m2 per jaar vandaan komt?
Ik vind tot nu toe alleen een uitleg afhankelijk van een aantal coëfficiënten :
“ base tributável da CEAL é constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais, sobre os quais incide a CEAL.
Assim, o coeficiente económico do alojamento local é calculado através do quociente entre:
rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, I.P, relativamente ao ano anterior ao facto tributário; e
a área bruta mínima de um fogo habitacional de tipologia T1, nos termos previstos no artigo 67.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas;
O coeficiente de pressão urbanística, será calculado, para cada zona, através do quociente entre:
a variação positiva da renda de referência por m2, na zona do estabelecimento de alojamento local, entre 2015 e o ano anterior ao facto tributário; e
a variação positiva da renda de referência por m2, apurado nos termos da alínea anterior, na zona em que tal variação seja mais elevada a nível nacional.”
Dat zou dan een bedrag worden die per regio verschilt.
Beste Bert,
Ik heb deze informatie verkregen via de ALEP, de belangenvereniging voor Alojamento Local. Zij maken inderdaad hierbij de aantekening dat dit nog lang niet zeker is allemaal. Echter vermelden zij wel dat de bijzondere bijdrage ook plaats zal vinden als er geen of nauwelijks verhuur is geweest.
Na contact met de ALEP vermoed ik dat dit onderdeel van de mais habitação de minste kans van slagen heeft op korte termijn en dat hieraan nog veel geschaafd zal gaan worden.
José, onze hartelijke dank voor de heldere uiteenzetting. Hoewel wij hier niet in de gevarenzone lijken te zitten in Amares, is het opletten geblazen.
Beste Gerard,
De maatregelen die genomen (gaan) worden betreffen het hele land. Jullie hebben al een licentie en moeten er rekening mee houden dat deze straks niet meer oneindig is maar elke 5 jaar verlengd dient te worden. Wellicht bedoel je dit met ‘gevarenzone’ waarbij dan eventueel de kans bestaat dat de licentie niet verlengd zal worden. Dit zal niet zonder meer gebeuren is de verwachting. Hier moeten zwaarwegende redenen voor zijn voor een gemeente om die beslissing te nemen.