Alojamento Local starten in Portugal

Steeds meer Nederlanders en Belgen die in Portugal wonen of een woning bezitten denken eraan om hun accommodatie te verhuren aan toeristen. Om dit legaal te doen heb je in Portugal een Alojamento Local vergunning (AL) nodig. Alojamento Local is de officiële registratie voor vakantieverhuur in Portugal, bijvoorbeeld wanneer je een appartement, huis of kamers verhuurt via platforms zoals Airbnb of Booking.com of natuurlijk je eigen website. 

Vakantieverhuur kan een interessante inkomstenbron zijn, maar het is belangrijk om te weten dat er behoorlijk wat regels, administratie en verplichtingen bij komen kijken. Bovendien is de wetgeving de afgelopen jaren meerdere keren aangepast.

In dit artikel geef ik een overzicht van de belangrijkste stappen en aandachtspunten als je een Alojamento Local wilt starten in Portugal.

Alojamento Local is de officiële Portugese registratie voor kortdurende toeristische verhuur. Het is bedoeld voor particuliere accommodaties zoals appartementen, villa’s of kamers die tijdelijk aan toeristen worden verhuurd.

Veel accommodaties worden aangeboden via platforms zoals Airbnb en Booking.com, maar een AL kan ook via een eigen website of andere kanalen verhuurd worden.

Binnen Alojamento Local bestaan verschillende vormen van accommodatie:

• Moradia – een vrijstaande woning of villa

• Apartamento – een appartement

• Estabelecimento de hospedagem – kamers of guesthouse

• Quartos – maximaal drie kamers in de eigen woning

Elke vorm heeft zijn eigen regels en voorwaarden.

Voordat je begint met vakantieverhuur is het belangrijk om te controleren of een Alojamento Local op jouw locatie wel toegestaan is.

In sommige gebieden hebben gemeenten namelijk beperkingen ingevoerd op nieuwe AL-registraties. Deze zogenaamde inperkingsgebieden zijn bedoeld om de balans tussen toerisme en permanente bewoning te beschermen.

De regels kunnen per gemeente verschillen, daarom is het verstandig om vooraf contact op te nemen met de lokale gemeente, de Câmara Municipal.

Ook wanneer je een appartement hebt, is het belangrijk om te controleren of het condominium (de VvE) geen bezwaar heeft tegen toeristische verhuur.

Als je een Alojamento Local wilt exploiteren moet je een economische activiteit registreren bij de Portugese belastingdienst:
Autoridade Tributária e Aduaneira.

Hier wordt je activiteit geregistreerd onder de categorie van korte termijn verhuur.

Bij deze registratie maak je onder andere keuzes over:

• het belastingregime

• het type administratie

• de verwachte omzet

Voor veel kleine accommodaties wordt gebruik gemaakt van het vereenvoudigde belastingregime, maar de beste keuze hangt altijd af van de persoonlijke situatie.

Na de registratie van je activiteit moet je de accommodatie officieel registreren in het nationale register van Alojamento Local.

Dit gebeurt via het platform van de Portugese overheid:
Registo Nacional de Alojamento Local.

Voor deze registratie zijn onder andere de volgende documenten nodig:

• identiteitsbewijs

• gegevens van de woning

• eigendomsdocumenten

• bewijs van activiteit bij de belastingdienst

Na de registratie ontvang je een AL-nummer. Dit nummer moet verplicht worden vermeld op alle advertenties, websites en andere promotiekanalen.

Een Alojamento Local moet aan verschillende wettelijke eisen voldoen. Deze hebben onder andere betrekking op:

• veiligheid

• hygiëne

• basisvoorzieningen

• informatie voor gasten

Zo moet een accommodatie onder andere beschikken over:

• een brandblusser en branddeken

• een EHBO-doos

• duidelijke vermelding van het noodnummer 112

• een klachtenboek (livro de reclamações)

Daarnaast moet de woning voldoen aan de normale bouw- en woonvergunningen van de gemeente.

Gemeenten kunnen bovendien controles uitvoeren om te controleren of aan alle voorwaarden wordt voldaan.

Wanneer je een Alojamento Local exploiteert krijg je ook te maken met verschillende administratieve verplichtingen.

Zo moet je onder andere:

• facturen uitgeven voor elke verhuur

• inkomsten aangeven bij de belastingdienst

• in sommige gevallen BTW (IVA) berekenen

• toeristenbelasting innen als de gemeente dat verplicht

Daarnaast moet je buitenlandse gasten registreren bij de immigratiedienst via het officiële registratiesysteem van
Serviço de Estrangeiros e Fronteiras.

Deze registratie moet binnen enkele dagen na aankomst van de gasten gebeuren.

Naast de wettelijke verplichtingen zijn er natuurlijk ook praktische zaken die bij vakantieverhuur horen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• schoonmaak en onderhoud

• communicatie met gasten

• beheer van reserveringen

• marketing van de accommodatie

Veel verhuurders gebruiken hiervoor online boekingsplatforms of een eigen website.

Ook is het belangrijk om duidelijke informatie te geven aan gasten over huisregels, veiligheid en voorzieningen.

De regelgeving rondom Alojamento Local is de afgelopen jaren meerdere keren aangepast.

De Portugese overheid heeft maatregelen genomen om de groei van vakantieverhuur beter te reguleren en de beschikbaarheid van woningen voor permanente bewoning te beschermen.

Dit betekent onder andere dat:

• gemeenten meer controle hebben over nieuwe registraties

• bepaalde gebieden beperkingen kunnen invoeren

• regels voor bestaande licenties kunnen veranderen

Het is daarom belangrijk om altijd op de hoogte te blijven van de actuele wetgeving.

Veel mensen die een Alojamento Local willen starten hebben vergelijkbare vragen, bijvoorbeeld:

• Heb je altijd een vergunning nodig voor vakantieverhuur in Portugal?

• Kun je een appartement zomaar via Airbnb verhuren?

• Hoe zit het met belasting op verhuurinkomsten?

• Kan een gemeente een AL-licentie weigeren?

De antwoorden op deze vragen hangen vaak af van de locatie, de vorm van verhuur en de persoonlijke situatie van de eigenaar.

Een Alojamento Local kan een mooie manier zijn om inkomsten te genereren met een woning in Portugal. Tegelijkertijd is het belangrijk om goed voorbereid te beginnen en de regels te begrijpen.

De procedures, administratie en belastingregels kunnen soms ingewikkeld zijn, zeker als je niet gewend bent aan de Portugese bureaucratie.

Ik ben inmiddels al meer dan 10 jaar actief met Alojamento Local in Portugal en krijg regelmatig vragen van mensen die hiermee willen beginnen. Daarom heb ik mijn kennis en ervaring gebundeld en een uitgebreid Nederlandstalig E-book geschreven over het starten, uitvoeren en eventueel beëindigen van een Alojamento Local in Portugal.