wat zit er écht achter de nieuwe wet?

De Portugese overheid heeft in 2025 en 2026 een reeks ingrijpende maatregelen ingevoerd om de woningcrisis aan te pakken. Daarbij gaat het niet alleen om de verlaging van het IVA-tarief (BTW) op woningbouw met de mogelijkheid om onder voorwaarden het IVA-tarief op bepaalde woningbouwprojecten te verlagen van 23% naar 6%, maar ook om bredere hervormingen binnen de vastgoed- en huurmarkt. De basis voor deze hervormingen werd al gelegd met het programma de Mais Habitação wetgeving uit 2023, waarvan verschillende onderdelen in de jaren daarna verder werden aangepast en uitgewerkt.

Eén van de veel besproken onderdelen daarvan is de hervorming van de regels rond “Alojamento Local” (AL) — de Portugese regelgeving voor korte termijn verhuur zoals Airbnb’s en vakantieaccommodaties. De Portugese regering heeft de afgelopen jaren meermaals aangegeven dat de sterke groei van AL in bepaalde regio’s heeft bijgedragen aan stijgende woningprijzen en een afname van beschikbare woningen voor permanente bewoning. Daarom werden binnen het bredere woonbeleid maatregelen genomen om opnieuw meer woningen beschikbaar te krijgen voor reguliere huisvesting en middenklassegezinnen.

Tegelijkertijd probeert de overheid juist nieuwe woningbouw en residentiële ontwikkeling te stimuleren via fiscale maatregelen, versnelde vergunningsprocedures en een lager IVA-tarief op bepaalde bouwprojecten.

Hoewel de maatregel inmiddels officieel is goedgekeurd, bestaat er in de praktijk nog veel onduidelijkheid over de exacte toepassing ervan. Dat is niet vreemd: de regeling maakt deel uit van een veel bredere hervorming van het Portugese woningbeleid en raakt direct aan fiscaliteit, projectontwikkeling, verhuur en woningtoegankelijkheid.

In dit artikel kijk ik uitsluitend naar de officiële Portugese overheidsbronnen en leg ik uit:

De achtergrond van deze wet is de ernstige woningcrisis waarmee Portugal de afgelopen jaren geconfronteerd werd.

De Portugese regering erkent zelf dat:

In meerdere officiële regeringsverklaringen wordt expliciet gesproken over:

“estimular o investimento e a disponibilização de habitação”
(het stimuleren van investeringen en het beschikbaar maken van woningen). (Government of Portugal)

De regering ziet de hoge bouwkosten als één van de belangrijkste redenen waarom er onvoldoende nieuwe woningen worden ontwikkeld.

Daarom werd besloten om:

Volgens de Portugese regering moet dit leiden tot:

De wettelijke basis: Lei n.º 9-A/2026

De officiële basis van deze hervorming is:
Lei n.º 9-A/2026, gepubliceerd in het Diário da República.

Deze wet geeft de Portugese regering toestemming om fiscale maatregelen door te voeren ter bevordering van woningaanbod:

“medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação”.

Daarna heeft de Portugese regering via aanvullende besluiten en decreten de concrete maatregelen operationeel gemaakt.

Wat verandert er precies?

De belangrijkste maatregel is de toepassing van 6% IVA in plaats van 23% op bepaalde:

• bouwprojecten;
• renovatieprojecten;
• en woningontwikkelingen.

Volgens de officiële regeringscommunicatie geldt dit voor empreitadas de construção e reabilitação (aannemingswerken voor bouw en renovatie).

Belangrijk is dat Portugal hierbij expliciet focust op:

• woningen voor permanente bewoning;
• woningen binnen de waarde grenzen die de Portugese overheid momenteel voor de regeling hanteert (circa €648.000).

Voor welke woningen geldt het 6%-tarief?

Volgens de officiële communicatie van de Portugese regering is het verlaagde IVA-tarief bedoeld voor:

• woningen voor “habitação própria e permanente”
  (eigen permanente bewoning);
• woningen bestemd voor verhuur tegen gematigde huurprijzen;
• en projecten binnen bepaalde waardegrenzen:

De overheid noemt daarbij concreet:

• • • verkoopprijzen tot ongeveer €648.000;
    • of huurprijzen tot circa €2.300 per maand.

Uit de officiële communicatie blijkt dat de Portugese overheid de regeling vooral wil inzetten om woningen voor de middenklasse en permanente bewoning toegankelijker te maken.

Waarom “empreitada” zo belangrijk is

In vrijwel alle officiële teksten verwijst de overheid naar “empreitadas”. Dat begrip is cruciaal. Een “contrato de empreitada” is in Portugal het formele aannemingscontract tussen opdrachtgever en aannemer.

Dat betekent dat onderstaande punten waarschijnlijk essentieel worden, op basis van de huidige interpretaties, voor toepassing van het 6%-tarief.

• correcte contractstructuren;
• duidelijke bouwomschrijvingen;
• vergunningen;
• en formele aannemingsovereenkomsten

De Portugese fiscus kijkt traditioneel zeer strikt naar de juridische vorm van bouwcontracten, zeker wanneer verlaagde IVA-tarieven worden toegepast.

Waarom er momenteel nog zoveel onduidelijkheid is

Hoewel de wet inmiddels officieel bestaat, is de praktische toepassing nog volop in ontwikkeling.

Dat komt onder andere doordat:

• veel projecten zich in overgangsfases bevinden;
• accountants en aannemers voorzichtig zijn;
• de praktische toepassing en interpretatie van de regeling zich nog volop ontwikkelt
• en de aansprakelijkheid bij foutieve BTW-toepassing aanzienlijk kan zijn.

In de praktijk ontstaat daardoor momenteel een situatie waarin:

• sommige aannemers direct 6% toepassen;
• anderen voorlopig 23% blijven rekenen;
• en weer anderen contractueel proberen het fiscale risico af te dekken.

Een bredere hervorming van de Portugese woningmarkt

De IVA-verlaging staat bovendien niet op zichzelf. De Portugese overheid werkt tegelijkertijd aan:

• hervormingen binnen de Alojamento Local-sector;
• versnelde vergunningsprocedures;
• stimulering van betaalbare huur;
• fiscale voordelen voor woningontwikkeling;
• urbanistische vereenvoudiging;
• en extra stimulansen voor woningbouwprojecten.

Daarmee probeert Portugal de bouwsector opnieuw aantrekkelijker te maken voor investeerders en ontwikkelaars, terwijl tegelijkertijd woningen toegankelijker moeten worden voor Portugese huishoudens.

Wat betekent dit voor Alojamento Local en emigratie naar Portugal?

Wat deze nieuwe wet vooral laat zien, is dat Portugal anno 2026 volop in beweging is. De Portugese overheid probeert steeds meer balans te vinden tussen toerisme, buitenlandse investeringen, betaalbaar wonen en de leefbaarheid voor lokale inwoners.

Dat merk je inmiddels direct binnen Alojamento Local (AL), vastgoedontwikkeling én emigratie naar Portugal.

Waar Portugal jarenlang vooral bekend stond als aantrekkelijk land voor tweede woningen, vakantieverhuur en buitenlandse investeerders, verschuift de focus nu steeds meer richting permanente bewoning en duurzame residentiële ontwikkeling. Tegelijkertijd blijft Portugal natuurlijk enorm populair onder mensen die hier willen wonen, investeren of een nieuw leven willen opbouwen.

Juist daardoor ontstaat er ook steeds meer behoefte aan goede begeleiding en actuele kennis van de Portugese wet- en regelgeving. Want regels rondom Alojamento Local, fiscaliteit, woningbouw, vergunningen en emigratie veranderen momenteel sneller dan ooit.

In de praktijk merk ik dat veel mensen door de bomen het bos niet meer zien:

• wat mag nog wel?
• welke structuren zijn slim?
• waar liggen de fiscale kansen?
• en hoe voorkom je problemen achteraf?

De nieuwe 6%-IVA-regeling is daar een goed voorbeeld van. Enerzijds creëert Portugal nieuwe kansen voor woningbouw en residentiële ontwikkeling, maar tegelijkertijd worden projecten en investeringen ook steeds kritischer bekeken op hun daadwerkelijke bijdrage aan de Portugese woningmarkt.

Voor mensen die serieus nadenken over emigratie naar Portugal, investeren in vastgoed of actief zijn binnen Alojamento Local, wordt betrouwbare en actuele begeleiding daardoor steeds belangrijker.

Conclusie

De nieuwe Portugese 6%-IVA-regeling is één van de meest ingrijpende fiscale maatregelen voor de vastgoedsector van de afgelopen jaren.

De wet is bedoeld om:

• woningbouw te stimuleren;
• ontwikkelkosten te verlagen;
• en betaalbare woningen toegankelijker te maken.

Maar tegelijkertijd is duidelijk dat:

• de regeling niet automatisch op alle nieuwbouwprojecten van toepassing is;
• de juridische structuur van projecten belangrijk blijft;
• en correcte contracten en fiscale onderbouwing essentieel zijn.

Voor projectontwikkelaars, investeerders en aannemers betekent dit dat goede voorbereiding belangrijker wordt dan ooit.

Juist omdat de regeling nieuw is, zal de komende periode waarschijnlijk bepalend worden voor hoe de Finanças deze regels uiteindelijk in de praktijk gaat interpreteren.

Bronnen: Portugese overheid website & Gov communicatie website Portugese overheid

Disclaimer: Omdat de regeling nog relatief nieuw is, bevinden verschillende praktische interpretaties en uitvoeringsaspecten zich momenteel nog in ontwikkeling. De informatie in dit artikel is gebaseerd op officiële Portugese overheidsbronnen zoals deze op dit moment beschikbaar zijn.