Kennisbank Alojamento Local

Ja je bent verplicht om je accommodatie aan te melden bij de RNT, het registratiebureau voor toerisme in Portugal. Aanmelden kan vrij eenvoudig via het E-balcão van je gemeente. Waarbij je alle benodigde documentatie meestuurt. Binnen 10 werkdagen krijg je bericht waarin je of direct je AL nummer krijgt of er om aanvullende informatie gevraagd kan worden. Het niet hebben van een vergunning kan leiden tot extreem hoge boetes.

Nee dit is niet verplicht voor de Portugese instanties. In Portugal heb je afhankelijk van de gekozen bedrijfsvorm, doorgaans een Lda of eenmanszaak, de mogelijkheid te kiezen voor een versimpelde boekhouding of een uitgebreide boekhouding. Natuurlijk is het voor je eigen inzichten wel belangrijk om een administratie bij te houden. 

Als eerste is er een onderscheid of je wel of niet fiscaal resident bent in Portugal. Als fiscaal resident heb je een belastingvrije som voor de inkomstenbelasting. Als niet-fiscaal ingezetene heb je deze belastingvrije som niet en betaal je 25% inkomstenbelasting over het belastbaar inkomen.

Het belastbaar inkomen is afhankelijk van de gekozen bedrijfsvorm en boekhoudvorm. Afhankelijk van de gekozen vorm betaal je of inkomstenbelasting over 35% van je omzet of je betaalt inkomstenbelasting over je werkelijke nettowinst. Het is derhalve een kwestie van goed uitrekenen wat in jouw situatie het beste te kiezen is.

Ja elk commercieel bedrijf in Portugal is verplicht een papieren klachtenboek, livro de reclamações te hebben. Voor veel beroepsgroepen en activiteiten is er ook de plicht van het hebben van het digitale klachtenboek. Vakantieverhuur waaronder Alojamento Local dient ook een digitaal klachten boek te hebben. Het niet hebben van dit digitale- en papieren klachtenboek kan leiden tot hoge boetes.

Hoewel een standaard verblijf uitgaat van maximaal 30 dagen is het toegestaan om maximaal 365 dagen aaneengesloten aan dezelfde huurder te verhuren. Voor langere termijn verhuren rekent men onder de lange termijn verhuur en is aan andere wet- en regelgeving onderhevig. Middellange termijn verhuur, van 183 dagen tot 365 dagen, geeft de huurder ook al meer rechten dan korte termijn verhuur. Derhalve wordt geadviseerd om altijd onder de 183 dagen grens te blijven.

Nee niet alle gasten hoef je te melden bij de SEF. Alle gasten welke zich niet kunnen identificeren met een Portugees identificatie bewijs moet je melden bij de SEF. Let op dit geldt voor elke individuele gast van het gezelschap.

Ja als je gaat starten met de Alojamento Local dien je de activiteit aan te geven bij de Finanças. Afhankelijk van gekozen bedrijfsvorm én boekhoudvorm moet je aangifte doen van inkomsten, uitgaven en belastingen.

Ja die is er: de ALEP. Bij het jaarlijkse lidmaatschap is niet alleen de verplichte multi riskverzekering in begrepen maar zij ondersteunen bij juridische en fiscale vraagstukken. Geven webinars, hebben een nieuwsbrief, komen op voor de accommodatie eigenaren en beschikken over veel informatie. Via je lidmaatschap kan je ook gebruik maken op veel kortingen bij bedrijven en organisaties. 

Buiten de normale verzekeringen als opstal- en inboedelverzekering en een algemene wettelijke aansprakelijkheid verzekering is ook een multirisico verzekering verplicht. Hiermee ben je onder andere verzekerd als door de commerciële activiteit gasten schade of zelfs invaliditeit oplopen. 

Het is verplicht om je aan te melden bij de Segurança Social. Afhankelijk van de Alojamento Local vorm ben je ook premieplichtig. Echter niet alle Alojamento Local vormen zijn premieplichtig maar je bent dan wel verzekerd voor de sociale wetgeving en kan je bedrijf aanmelden als microbedrijf. 

Dit is afhankelijk van je jaarlijkse omzet. Zijn de inkomsten uit Alojamento Local de enige inkomsten en verhuur voor minder dan € 12.500 dan hoef je geen IVA af te dragen en dus te berekenen. Echter heb je nog meer inkomsten in Portugal (anders dan uit loondienst) dan wordt dit bij elkaar opgeteld. Het totale bedrag mag niet boven de € 12.500 per jaar komen. Kom je daarboven uit dan moet je IVA aangiften gaan doen én 6% IVA berekenen over je kamerprijzen. 

Ja die zijn er. Denk bijvoorbeeld aan een branddeken, brandblusser, rookmelders. Echter ook op hygiënisch vlak zijn er diverse regels waaraan je moet voldoen. Uiteraard moeten de normale hygiëne normen in acht worden genomen. Na de corona uitbraak zijn er extra hygiëne voorwaarden bijgekomen. Zo moeten er voldoende vloeibare zeep en desinfecterende gel zijn in alle sanitaire en openbare ruimten. Zoals badkamer, wc maar ook de keuken, centrale hal en andere openbare ruimten.

Jazeker. Naast dat er natuurlijk een woonvergunning moet zijn. Moeten ook de tekeningen overeenkomen met de werkelijkheid van de bouw van de AL. Er zijn verordeningen voor de kamergrootte die varieëren van 6,5 m2 tot 12 m2 waarbij er uitzonderingen en andere maatvoeringen gelden voor hostels. Er moeten voldoende sanitaire voorzieningen zijn. Ook moet er goedgekeurd drinkwater en een goedgekeurde riolering/septictank zijn. 

Het is niet toegestaan om maaltijden en drinken te verkopen binnen de Alojamento Local vergunning. Ontbijt is alleen toegestaan als dit is opgenomen in de kamerprijs. Er mag geen apart bedrag voor ontbijt gerekend worden. 

Ja dit mag en die vallen onder hetzelfde IVA regime als de eigenlijk overnachtingsprijs van 6%. Je kan hierbij denken aan een extra kinderbedje of toeslag voor een huisdier. Ook is het mogelijk om transfer aan te bieden mits dit binnen de algemene wet- en regelgeving is toegestaan omtrent personenvervoer.